guía para el comprador

El error más común es comenzar viendo casas sin haber definido claramente el objetivo de la compra. Antes de revisar opciones, conviene responder:

¿La propiedad será para vivir permanentemente?
¿Será una segunda residencia?
¿La utilizarás para rentas vacacionales o de largo plazo?
¿Buscas proteger patrimonio o generar rendimiento?
¿Cuánto tiempo planeas conservarla?
¿Comprarás con recursos propios o con financiamiento?
¿Qué nivel de mantenimiento estás dispuesto a asumir?
¿Qué es más importante para ti: ubicación, privacidad, vista, playa, rentabilidad o potencial de crecimiento?

Una propiedad excelente para vacaciones puede no ser la mejor para vivir todo el año. Una casa emocionalmente atractiva tampoco necesariamente es una buena inversión. La búsqueda correcta comienza alineando la propiedad con tu objetivo real.

El precio anunciado no representa el desembolso total.
Además del valor de la propiedad, el comprador puede necesitar recursos para cubrir:
– Enganche.
– Avalúo.
– Gastos notariales.
– Impuestos por adquisición.
– Derechos de inscripción en el Registro Público. Certificados y trámites.
– Comisión de apertura del crédito, cuando corresponda.
– Seguros vinculados al financiamiento.
– Gastos fiduciarios, en el caso de ciertos compradores extranjeros.
– Adecuaciones, mobiliario o reparaciones.
– Cuotas de mantenimiento y fondos de reserva del condominio.

CONDUSEF recomienda comparar no solamente la tasa de interés, sino también el enganche, el desembolso inicial, los seguros, los gastos notariales, la mensualidad, el plazo, el CAT y el monto total que terminarás pagando.

¿Cuánto debo reservar para gastos de cierre? No existe un porcentaje universal aplicable a todas las operaciones aunque en Baja California Sur ronda entre el 5 y 6% del precio total pactado.

El importe depende, entre otros factores, de:
– El municipio.
– El valor que deba tomarse como base fiscal.
– La estructura jurídica de la adquisición.
– El tipo de inmueble.
– La nacionalidad del comprador.
– La existencia de crédito.
– Los honorarios y derechos aplicables.
– La necesidad de constituir o adquirir derechos en un fideicomiso.

La práctica correcta es solicitar una cotización preliminar de cierre a la notaría antes de comprometerte definitivamente. Presupuesto saludable.

No deberías utilizar todo tu capital disponible para comprar. Conserva liquidez suficiente para:
– Gastos de cierre.
– Mantenimiento inicial.
– Reparaciones imprevistas.
– Cuotas extraordinarias.
– Periodos sin renta, si es inversión.
– Emergencias personales.
– Comprar al límite de tu capacidad financiera puede convertir una buena propiedad en una mala decisión.

Si utilizarás financiamiento, lo más eficiente es conocer primero tu capacidad real de compra. La preaprobación permite identificar:
– Monto máximo probable de crédito.
– Enganche necesario.
– Mensualidad estimada.
– Plazo.
– Tasa.
– CAT.
– Ingresos que deberás comprobar.
– Gastos iniciales.
– Restricciones del producto hipotecario.
– Las instituciones financieras suelen financiar solamente una parte del valor del inmueble, por lo que el comprador debe cubrir el enganche y otros gastos con recursos propios.

CONDUSEF señala que estos costos iniciales pueden incluir avalúo, investigación, apertura, seguros, escrituración, impuestos y registro.

No elijas un crédito solo por la mensualidad. Una mensualidad baja puede ocultar:
– Un plazo más largo.
– Mayor pago total.
– Seguros costosos.
– Comisiones.
– Penalizaciones.
– Una tasa menos conveniente.
– Un CAT superior.

Compara al menos:
– CAT.
– Desembolso inicial.
– Mensualidad.
– Pago total.
– Tasa fija, variable o mixta.
– Seguros.
– Posibilidad de realizar pagos anticipados.
– Condiciones para cancelar o sustituir el crédito.

En Baja California Sur, la ubicación determina mucho más que la distancia al mar.
También influye en:
– Acceso a servicios.
– Disponibilidad de agua. Movilidad.
– Seguridad.
– Mantenimiento.
– Potencial de renta.
– Demanda de reventa.
– Exposición a ruido, viento o tráfico.
– Calidad de calles y accesos.
– Cercanía a escuelas, hospitales y comercios.
– Riesgo de inundación o escurrimientos.
– Restricciones de construcción.

Preguntas esenciales sobre la zona

– ¿Es adecuada para vivir todo el año?
– ¿Cómo cambia la movilidad en temporada alta?
– ¿Hay acceso pavimentado?
– ¿Qué servicios llegan directamente?
– ¿Existe régimen condominal?
– ¿Cuánto se paga de mantenimiento?
– ¿Hay restricciones para rentas vacacionales?
– ¿La playa cercana es apta para nadar?
– ¿La zona todavía está en desarrollo?
– ¿Hay obras futuras que puedan mejorar o afectar el entorno?
– ¿Cuál es la demanda real de reventa?

Hogar e inversión no siempre apuntan a la misma zona para vivir, quizá valores tranquilidad, proximidad a servicios y comunidad.

Para invertir, pueden pesar más la ocupación, la facilidad de administración, la demanda turística y la liquidez de reventa.Una buena asesoría no consiste en mostrarte la propiedad más atractiva, sino en ayudarte a entender qué ubicación cumple mejor tu propósito.

Cada alternativa presenta oportunidades y riesgos distintos.

Propiedad terminada y usada.

Beneficios

– Puedes revisar físicamente la construcción.
– Conoces el entorno real.
– Es posible verificar servicios y mantenimiento.
– Puedes estimar reparaciones.
– El tiempo de entrega suele ser menor.
– Existe mayor claridad sobre la comunidad y sus costos.

Aspectos que debes revisar

– Humedad y filtraciones. Instalaciones eléctricas e hidráulicas.
– Impermeabilización.
– Aires acondicionados.
– Cisterna, tinaco y presión de agua.
– Estructura.
– Carpintería y cancelería.
– Estado de áreas comunes.
– Adeudos de mantenimiento.
– Remodelaciones sin autorización.
– Correspondencia entre la construcción física y la documentación.

Propiedad nueva

Beneficios

– Menor desgaste inicial.
– Garantías del desarrollador.
– Diseño contemporáneo.
– Instalaciones recientes.
– Mayor eficiencia en ciertos sistemas.
– Posibilidad de estrenar y personalizar.

 Riesgos o puntos de control Calidad real de acabados.

– Tiempos de entrega.
– Desempeño del desarrollador.
– Garantías por escrito.
– Terminación de amenidades.
– Cuotas futuras de mantenimiento.
– Diferencias entre renders y resultado final.

Preventa

Beneficios

– Precio de entrada potencialmente menor.
– Planes de pago.
–  Posibilidad de elegir ubicación o acabados.
– Potencial de apreciación durante la construcción.
– Riesgos Retrasos.
– Cambios en especificaciones.
– Riesgo financiero o operativo del desarrollador.
– Amenidades no terminadas.
– Contratos desequilibrados.
– Incertidumbre sobre el mercado al momento de la entrega.
– Dificultad para vender antes de escriturar.

La NOM-247-SE-2021 establece requisitos de información comercial, publicidad y contenido mínimo en contratos relacionados con vivienda, por lo que en compras a proveedores o desarrolladores es importante revisar que la documentación cumpla con las obligaciones aplicables.

Una propiedad puede verse perfecta y aun así presentar problemas jurídicos.

Antes de cerrar, deben revisarse al menos los siguientes elementos:
– Identidad del propietario.
– Escritura o título de propiedad.
– Inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
– Libertad de gravamen.
– Existencia de hipotecas, embargos o limitaciones.
– Adeudos de predial.
– Adeudos de agua.
– Adeudos de mantenimiento.
– Clave catastral.
– Superficie de terreno.
– Superficie construida.
– Número oficial.
– Uso de suelo.
– Régimen condominal, cuando corresponda.
– Poderes notariales, si firma un representante.
– Estado civil y régimen matrimonial del vendedor.
– Autorizaciones, licencias o regularización de construcciones.
– Situación agraria, en terrenos de origen ejidal.
– Servidumbres y accesos.

La escritura debe formalizarse e inscribirse en el Registro Público para que la transmisión de propiedad quede asentada frente a terceros. La notaría interviene en la formalización y posterior inscripción del instrumento.

Certificado de libertad de gravamen

Permite verificar si el inmueble está sujeto a hipotecas, embargos u otras cargas registrales.  No debe confundirse con una revisión completa del expediente, pero es una pieza esencial.

Coincidencia física y documental

Es indispensable comprobar que lo construido y lo ocupado correspondan con:

– Escritura.
– Catastro.
– Plano.
– Deslinde.
– Régimen condominal.
– Licencias disponibles.
– Una terraza, ampliación o habitación no registrada puede generar dificultades con el avalúo, el crédito o la escritura.

Comprar terreno requiere una revisión más profunda que comprar una vivienda terminada.

Además del título, deben analizarse:
– Uso de suelo.
– Densidad permitida.
– Coeficientes de ocupación y utilización.
– Restricciones de altura.
– Acceso legal.
– Disponibilidad de servicios.
– Factibilidad de agua y energía.
– Topografía.
– Escurrimientos.
– Zona federal.
– Afectaciones ambientales.
– Medidas y colindancias.
– Deslinde.
– Origen ejidal o privado.
– Costos de urbanización.
– Reglamento interno.
– Posibilidad real de obtener licencia de construcción.

Error frecuente

Comprar un terreno porque “tiene vista” o porque “está barato” sin verificar si puede desarrollarse de la manera deseada. El valor de un terreno no depende solamente de su ubicación o superficie, sino de lo que legal y técnicamente puede construirse en él.

Cuando compras dentro de un condominio, no adquieres únicamente una unidad privada.  También asumes derechos y obligaciones respecto de las áreas comunes.

Solicita y revisa:
– Escritura de la unidad.
– Régimen de propiedad en condominio.
– Reglamento.
– Cuotas mensuales.
– Fondo de reserva.
– Adeudos.
– Cuotas extraordinarias aprobadas.
– Actas recientes de asamblea.
– Restricciones de renta.
– Restricciones de mascotas.
– Normas de remodelación.
– Uso de estacionamientos y bodegas.
– Políticas de acceso.
– Seguros de áreas comunes.
– Administración del desarrollo.

Pregunta clave

No preguntes únicamente cuánto cuesta el mantenimiento. Pregunta también:
– ¿Es suficiente esa cuota para conservar correctamente el desarrollo? Una cuota artificialmente baja puede terminar en deterioro o cuotas extraordinarias frecuentes.

El precio publicado es una expectativa del vendedor, no necesariamente el valor de mercado. Para determinar si una propiedad está bien posicionada deben compararse:
– Operaciones cerradas recientes.
– Propiedades similares activas.
– Tiempo en mercado.
– Reducciones de precio.
– Ubicación precisa.
– Superficie.
– Edad.
– Estado.
– Vista.
– Calidad constructiva.
– Amenidades.
– Cuotas.
– Potencial de renta.
– Condiciones de venta.

Precio de lista, valor comercial y valor de avalúo no son lo mismo

– Precio de lista: lo que solicita el vendedor.
– Valor comercial estimado: una opinión basada en comparables y mercado.
– Avalúo: dictamen elaborado bajo una metodología específica para fines financieros, fiscales o comerciales.
– Precio de cierre: la cantidad que finalmente acuerdan las partes.No asumas que una propiedad está barata solamente porque se redujo de precio. Puede haber iniciado muy por encima del mercado.

Cuando encuentres una propiedad adecuada, normalmente se presenta una propuesta formal que puede incluir:

– Precio ofrecido.
– Forma de pago.
– Importe del depósito o anticipo.
– Fecha estimada de cierre.
– Bienes incluidos.
– Condiciones del crédito.
– Condición de avalúo.
– Condición de revisión legal.
– Condición de inspección.
– Fecha de entrega.
– Distribución de gastos.
– Vigencia de la oferta.
– Consecuencias del incumplimiento.

Una oferta fuerte no siempre es la más alta

También puede ser atractiva por:

– Mayor certeza financiera.
– Menos condiciones.
– Fecha de cierre conveniente.
– Depósito serio.
– Flexibilidad para la entrega.
– Documentación completa.
– Capacidad comprobada de pago.

No entregues dinero sin reglas claras

Todo anticipo o depósito debe estar respaldado por un documento que explique:

– Quién recibe el dinero.
– Por qué concepto.
– En qué cuenta se deposita.
– Cuándo se vuelve no reembolsable.
– Qué sucede si no se aprueba el crédito.
– Qué ocurre si aparecen problemas legales.
– Qué pasa si el vendedor incumple.
– Cómo y cuándo se devuelve.

El avalúo no sustituye una inspección.

El avalúo estima valor y analiza características generales. Una inspección técnica busca identificar defectos, necesidades de mantenimiento y riesgos.

Conviene revisar, según el tipo de inmueble:
– Estructura.
– Grietas.
– Humedad.
– Impermeabilización.
– Instalación eléctrica.
– Instalación hidráulica.
– Drenaje o biodigestor.
– Gas.
– Aires acondicionados.
– Alberca.
– Equipos.
– Ventanas y cancelería.
– Carpintería. Techos.
– Cisternas y bombas.
– Paneles solares.
– Muros de contención.
– Daños por salinidad.
– Evidencia de plagas.
– Funcionamiento de electrodomésticos incluidos.

Beneficio de inspeccionar

No se trata únicamente de pedir una reducción de precio. También permite:
– Anticipar gastos.
– Negociar reparaciones.
– Decidir con información.
– Evitar sorpresas después de la entrega.
– Preparar un presupuesto realista de mantenimiento.

El avalúo puede ser necesario para:
– Crédito hipotecario.
– Determinación de valor.
– Cálculos notariales o fiscales.
– Validar que el precio sea razonable para la institución financiera.

El banco puede prestar con base en el menor valor entre el precio de compra y el avalúo, dependiendo de sus políticas y del producto contratado.

Por eso, una diferencia importante puede obligarte a aportar más recursos propios. CONDUSEF define el avalúo como una estimación del valor comercial realizada con base en características físicas, acabados, infraestructura y ubicación.

El notario no sustituye al asesor inmobiliario, al inspector, al abogado particular o al valuador. Su función se concentra en la legalidad y formalización del acto.

Entre otras tareas, la notaría puede:

– Revisar la documentación del inmueble.
– Solicitar certificados.
– Preparar la escritura.
– Calcular y retener impuestos cuando corresponda.
– Verificar identidades y facultades.
– Formalizar la compraventa.
– Gestionar la inscripción registral.

La inscripción de la escritura en el Registro Público deja asentada formalmente la adquisición a favor del comprador.

Lo que debes pedir antes de firmar

– Proyecto de escritura.
– Desglose de gastos.
– Explicación de impuestos y derechos.
– Confirmación de la forma de pago.
– Identificación exacta del inmueble.
– Confirmación de gravámenes y cancelaciones.
– Fecha estimada de inscripción.
– Comprobantes de las cantidades entregadas.

Lee el proyecto antes del día de firma. La notaría no debería convertirse en el lugar donde descubres por primera vez las condiciones jurídicas de tu compra.

Baja California Sur se encuentra dentro de la llamada zona restringida, definida por la legislación mexicana como la franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 kilómetros a lo largo de las playas. En esa zona, las personas extranjeras no adquieren dominio directo sobre inmuebles residenciales de la misma forma que una persona mexicana.

¿Significa que un extranjero no puede comprar?

No. En operaciones residenciales dentro de la zona restringida, normalmente se utiliza un fideicomiso bancario autorizado por la Secretaría de Relaciones Exteriores.

En términos generales:

– El banco actúa como fiduciario.
– El comprador extranjero es fideicomisario o beneficiario.
– El comprador conserva derechos de uso, disfrute, renta, venta, transmisión y designación de beneficiarios, conforme al contrato.
– El fideicomiso tiene costos de constitución, administración y, eventualmente, renovación o modificación.

La Secretaría de Relaciones Exteriores regula el permiso para constituir fideicomisos en zona restringida y publica requisitos y derechos aplicables.

¿Es seguro comprar mediante fideicomiso?

Es una estructura jurídica ampliamente utilizada, pero debe revisarse cuidadosamente:
– Banco fiduciario.
– Duración. Beneficiarios sustitutos.
– Facultades del comprador.
– Cuotas anuales.
– Procedimiento de venta.
– Reglas de herencia.
– Obligaciones fiscales.
– Condiciones de cancelación o sustitución.
– El comprador extranjero debería recibir una explicación clara en un idioma que comprenda y obtener asesoría jurídica independiente cuando la operación lo amerite.

El comprador normalmente debe considerar el impuesto local por adquisición o traslado de dominio, además de derechos, gastos notariales y registrales. La tasa y la base aplicable dependen de la legislación local y de las características de la operación. El impuesto por adquisición recae generalmente en quien adquiere el inmueble.

No confundas los impuestos del comprador con los del vendedor

De manera general:
– El comprador enfrenta costos de adquisición y formalización.
– El vendedor puede enfrentar ISR por la enajenación, sujeto a exenciones, deducciones y condiciones particulares.
– Algunas operaciones o componentes no habitacionales pueden tener implicaciones de IVA.

La determinación final corresponde a la notaría y, cuando sea necesario, al contador o asesor fiscal. El SAT reconoce obligaciones específicas relacionadas con la enajenación de inmuebles y otros supuestos de adquisición.

Antes de firmar, confirma:

– Precio final.
– Saldo pendiente.
– Cuenta bancaria receptora.
– Moneda y tipo de cambio aplicable.
– Bienes muebles incluidos.
– Fecha de entrega.
– Estado físico acordado.
– Cancelación de gravámenes.
– Pago de cuotas.
– Entrega de llaves.
– Lecturas o cambio de servicios.
– Documentación original.
– Garantías, cuando existan.
– Inventario firmado.

Nunca improvises transferencias

-Verifica las instrucciones bancarias por un segundo medio de comunicación. El fraude mediante sustitución de cuentas es un riesgo real en operaciones de alto valor.

Antes de enviar recursos:
– Confirma el titular.
– Confirma el banco.
– Confirma la cuenta con notaría o parte autorizada.
– Evita confiar únicamente en un correo electrónico.
– Conserva comprobantes.
– Solicita recibo formal.

La operación no termina con la firma.

Después del cierre debes dar seguimiento a:

– Inscripción de la escritura.
– Entrega del testimonio.
– Cambio de titular en servicios.
– Actualización de predial.
– Registro ante la administración condominal.
– Contratación de seguros.
– Actualización del fideicomiso, si aplica.
– Inventario.
– Garantías.
– Mantenimiento.
– Declaraciones fiscales por rentas, si habrá explotación.
– Administración de la propiedad.
– Testamento o planificación sucesoria.

Para propiedades de inversión

Define desde el inicio:

– Quién administrará.
– Política de rentas.
– Costos de plataformas.
– Limpieza.
– Mantenimiento.
– Reparaciones.
– Seguros.
– Impuestos.
– Temporadas de baja ocupación.
– Fondo de contingencia.

No calcules rendimiento únicamente con base en la renta bruta. Debes descontar todos los costos recurrentes y eventuales.

1. Enamorarte antes de revisar los números

La emoción es parte de la compra, pero no debe sustituir el análisis.

2. Comprar solo por la vista

La vista no compensa un mal acceso, problemas de agua, costos excesivos o falta de liquidez.

3. Creer que el precio publicado es el valor real

El mercado se demuestra con operaciones comparables, no con expectativas.

4. Entregar un anticipo sin condiciones claras

El dinero debe estar respaldado por un documento bien estructurado.

5. No revisar físicamente el inmueble

Una propiedad puede estar jurídicamente limpia y técnicamente deteriorada.

6. No calcular el costo total

Precio, cierre, mantenimiento, financiamiento, reparaciones e impuestos forman parte de la compra.

7. Confiar en promesas verbales

Amenidades, mobiliario, reparaciones, fechas y garantías deben constar por escrito.

8. Comprar terreno sin verificar uso de suelo

No todo terreno puede utilizarse para cualquier proyecto.

9. Ignorar el régimen condominal

Las reglas de comunidad pueden afectar rentas, remodelaciones, mascotas y costos.

10. Trabajar sin una estrategia clara

Ver demasiadas propiedades sin criterios definidos genera confusión y malas decisiones.